Поменяться ролями. Ипотека, при которой банк — должник, а не кредитор
Не вы должны банку, а он вам – как такое возможно? Обратная ипотека для пенсионеров подразумевает финансовую помощь под залог их недвижимости. В статье рассказываем, как работает программа и как оформить в России.
- Что такое обратная ипотека
- Кто формирует спрос на услугу
- Риски обратной ипотеки
- Для банка
- Для текущего владельца жилья
Что такое обратная ипотека
Если классический ипотечный кредит доступен людям со стабильным высоким финансовым положением, которые способны каждый месяц выплачивать определенную сумму, то обратная ипотека работает иначе. Эта программа придумана специально для тех, кому требуется помощь и поддержка.
Суть в том, что пожилой человек передает недвижимость в залог банку. В отличие от обычного кредита не финансовая организация получает деньги, а наоборот, заемщику предназначена пожизненная ссуда.
Существует два варианта, как выдается сумма:
- все деньги банковское учреждение перечисляет сразу после оформления договора;
- более распространенная ситуация – когда пенсионер получает средства ежемесячно.
Программа имеет альтернативу в виде пожизненной ренты, но между ними есть различия. При обратном кредите финучреждение становится собственником жилья только после переезда клиента в дом престарелых или его смерти (условия прописаны в документе). Оформляя пожизненную ренту, новый владелец получает право собственности на недвижимость сразу, как только выплатил необходимую сумму.
После смерти пожилого человека банковское учреждение продает жилье. Затраты на содержание квартиры оно восполняет процентами. Оставшиеся средства переводят родственникам умершего заемщика, но они могут выкупить недвижимость обратно, вернув долг.
Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.
История
Проект обратного кредита для пенсионеров появился в 60-е годы XX века. Тогда он не пользовался большим спросом, потому что было много рисков.
Во-первых, у заемщика не было гарантии, что финансовая организация не заберет у него квартиру. Во-вторых, за счет неопределенного срока ипотеки цены на недвижимость могли изменяться, и банк рисковал выплатить клиенту больше денег, чем стоило его жилье.
В конце прошлого столетия данную программу снова попробовали запустить – уже при поддержке государства. Целью было обеспечить пожилым стабильное финансовое положение. Наиболее популярен кредит стал в Соединенных Штатах, Великобритании и Австралии.
Основные требования
Чтобы благополучно оформить обратную ипотеку, клиент должен соответствовать некоторым условиям. В России требования таковы:
- пенсионный возраст – 60 лет для женщин и 65 для мужчин;
- обязательно гражданство РФ;
- отсутствие у заемщика несовершеннолетних или нетрудоспособных наследников;
- ограниченное количество созаемщиков – только два;
- жилье должно находиться в собственности у пенсионера от трех лет.
К недвижимости тоже выдвигаются особые требования. Во-первых, в ней должны быть стандартные коммунальные удобства (горячее водоснабжение, газ, санузел) и она должна располагаться в многоэтажном доме выше 4 этажей. Также важно, чтобы у пожилого человека не было долгов за ЖКУ и чтобы жилье не было в долевой собственности.
Кто формирует спрос на услугу
Существует несколько факторов, которые влияют на формирование спроса на обратное кредитование. В основном он обусловлен социальными обстоятельствами.
Желание оформить ипотечный кредит может возникнуть у человека преклонных лет, когда не хватает денег на существование. В основном у пенсионеров небольшая пенсия, за исключением военнослужащих или ветеранов труда. Некоторые остаются без поддержки со стороны родственников, и приходится искать дополнительный источник денег.
К тому же в некоторых странах плата за коммунальные услуги может быть больше самой пенсии. После оплаты по квитанциям у стариков не остается денег на другие нужды. Некоторые переезжают в дома престарелых.
Риски обратной ипотеки
Когда у пожилого человека не у кого попросить помощи и он оказался в трудной жизненной ситуации, то собственная квартира может стать источником дополнительного дохода.
Рассчитайте платеж по ипотеке с калькулятором Совкомбанка.
С одной стороны, такая ипотека выгодна обеим сторонам: финансовая организация приобретает недвижимость, а клиент получает пожизненную выплату. Но существуют риски, из-за которых программа не пользуется популярностью.
Для банка
Для финансовой организации такое кредитование невыгодно. Цены на недвижимость постоянно меняются, и квартира по договору может упасть в цене в течение времени.
Также недвижимость можно продать только когда закончится срок действия договора. До этого банковская организация не получает прибыль, а лишь выплачивает конкретную сумму заемщику.
Если владелец квартиры не платил за ЖКУ и влез в долги, то потом финучреждению придется погашать задолженность.
Для текущего владельца жилья
Пожилой человек может не по своей воле заключить обратную ипотеку. Его на это могут подтолкнуть родственники и потребовать получить от финансовой организации сразу всю сумму. От таких мошеннических действий со стороны близких людей сложно защититься юридически.
Плюсы и минусы
Основной плюс для клиента – улучшить качество жизни. Многим пожилым не хватает одних пенсионных выплат. Обратное кредитование позволяет им тратить полученные средства на необходимые нужды.
Недостатком программы является то, что заемщик не может оставить завещание. То есть наследником жилья становится финучреждение, которое по окончании договора распоряжается недвижимостью.
Один из главных минусов – закон не регулирует данную программу ипотеки. Ответственность за реализацию несет кредитор. Поскольку такой вид кредитования непопулярен, условия тоже расплывчаты.
Для финансовой организации обратный ипотечный кредит не выгоден тем, что сроки не определены конкретно, в отличие, например, от автокредита на пять лет.
В течение этого периода цены на вторичное жилье могут упасть, и затраты на содержание будут больше прибыли от продажи.
Работает ли в России и как оформить
В России данная программа появилась в 2012 году благодаря Агентству ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). С 2021 года обратный ипотечный кредит выдают только пожилым людям.
В стране только несколько банковских организаций работают с такой программой. Малая распространенность связана с возможными рисками как для кредитора, так и для заемщика.
Чтобы оформить ссуду под залог недвижимости, необходимо:
- найти финучреждение, где доступна услуга. В нашей стране их не так много. Узнать подробнее, где оформить, можно на портале Дом.рф;
- подготовить необходимые документы. Их список зависит от требований конкретного банковского учреждения. В основном требуются паспорт РФ, пенсионное свидетельство, документы на квартиру и страховка недвижимости;
- заполнить заявку на получение кредита;
- подписать договор, если вам одобрили ипотеку.
Обратный ипотечный кредит – это отличный вариант для обеспечения безбедной старости. Получая приличную сумму, не придется искать дополнительные средства на существование. Ведь найти работу для пенсионера с хорошим заработком часто бывает сложно.
Ипотека для пенсионеров в России в 2023 году
Приобретение жилья актуально не только для молодых людей, но и для пожилых. В некоторых банках для заемщиков от 65 и старше есть отдельные предложения. Вместе с экспертами узнали, что представляет собой ипотека для пенсионеров в 2023 году, какие есть ее программы и условия.
- Условия
- Как оформить
- Советы юристов
- Популярные вопросы и ответы
Условия ипотеки для пенсионеров
— По общим правилам об ипотеке, кредитных договорах, применяемым в гражданском законодательстве, заемщиком может быть любое физическое лицо, — рассказывает юрист частной практики по гражданским и административным делам Светлана Савинова. — Возрастные или иные ограничения при получении кредитов могут быть установлены индивидуальными условиями банков.
Чтобы получить одобрение на ипотеку для пенсионеров в 2023 году, необходимо соблюсти ряд процедур, которые подтвердят, что вы способны нести взятые на себя обязательства. Для банка выдача кредита пожилому человеку грозит определенными рисками, и в случае возникновения у заемщика проблем, вернуть деньги финансовой организации будет непросто. Тем не менее, можно найти варианты для клиентов от 55 лет и старше.
— Не исключено, что верхняя возрастная планка для получения кредита в банке со временем поднимется на фоне новых изменений в пенсионном законе и увеличения возраста выхода на пенсию, — добавляет юрист Татьяна Шадрина.
Что касается категории граждан, которые ушли на пенсию раньше срока (например, военные, отработавшие определенный стаж, инвалиды), то с ними охотно сотрудничают очень многие банки. Проще всего в таких случаях оформить ипотеку для пенсионеров, которые были военными, потому что, оставив службу в 45 лет, они еще легко могут продолжать работать и получать доход вдобавок к пенсии. Для банков это весомый аргумент, поэтому таким клиентам они с большей вероятностью согласятся выдать деньги на приобретение недвижимости.
Требования банка к заемщикам
Татьяна Шадрина называет перечень параметров, которые важны для кредитно-финансовой организации, чтобы выдать ипотеку пенсионерам:
- наличие российского гражданства;
- возраст заемщика (например, заявку в «Сбербанк» могут подавать лица, чей возраст не превысит 75 лет к дате полной выплаты задолженности);
- трудоустройство гражданина;
- прописка (в случае, если регистрации нет, то о кредитовании не может быть и речи);
- размер имеющегося дохода.
— При сегодняшнем развитом рынке кредитования, ипотека для пенсионеров — это, как правило, продукт с особенностями. Среди них — наличие повышенного первого взноса, «рамки» возрастных ограничений, обязательное привлечение супруга или других родственников в роли созаемщиков, семейное положение и наличие работающих наследников, предоставление поддержки на предприятиях, откуда человек уходил на пенсию, — говорит Светлана Савинова. — Часто такую поддержку предоставляют крупные государственные и частные предприятия, а также МЧС, МВД, органы прокуратуры и др. И чем таких плюсов из «набора условий» будет больше, тем выгоднее условия кредита. Учитываются при получении одобрения на кредит и прибыль от сдачи в аренду квартир, инвестиционные дивиденды.
Это интересно
Льготная ипотекаРазбираемся, на каких условиях можно взять льготную ипотеку в России: подходит ли вам новая программа ипотеки под 6,5% или лучше воспользоваться уже действующими льготными программами
Требования банка к недвижимости
В каждом банке, где выдают ипотеку для пенсионеров, существуют свои определенные требования и к недвижимости. Зависит от запросов заемщика.
Так, эксперты приводят в пример «Сбербанк». Здесь можно взять ссуду на покупку любой недвижимости — готовых или строящихся квартир, земельного участка со строением или без него, загородного дома и так далее. Условия кредитования по разным программам похожи:
- первоначальный взнос не менее 15%;
- минимальная сумма кредита до 10 миллионов рублей, но не более 85% от стоимости залогового имущества;
- размер процентной ставки начинается с 12%;
- на момент полной выплаты кредита заемщику должно быть не более 75 лет.
Как оформить ипотеку для пенсионеров
Татьяна Шадрина наставляет — сразу готовьтесь к тому, что для оформления ипотеки для пенсионера будет необходим поручитель и выписка из пенсионного фонда, подтверждающая наличие дохода.
— Часто банк требует уплату первоначального взноса по ипотеке (от 20 до 30% стоимости приобретаемой недвижимости). В связи с этим предлагается привлечение созаемщиков, которыми могут стать например родственники, — говорит Татьяна. — Важно помнить, что привлекаемые к процессу родственники принимают на себя такие же обязательства, как и заемщик.
Естественно, настраивайтесь и на то, что нужно будет сделать первоначальный взнос. Сумма будет зависеть от назначения займа и условий того или иного банка.
Учитывайте и то, что некоторые банки не дают ипотеку пенсионерам, достигшим 75 лет. В России крайний возраст в этом вопросе — 85 лет. В то же время многие отечественные банки готовы сотрудничать с клиентами от 60-65 лет.
Шадрина отмечает, что для получения ипотеки пенсионеру необходимо выбрать жилье, обратится в банк и заполнить анкету либо при личном посещении, либо через сайт кредитно-финансовой организации. Потом дождаться результатов.
При одобрении заявки на получение ипотеки, гражданину будет предложено собрать необходимый пакет документов. Следующим шагом будет заключение договора о предоставлении ипотеки для гражданина, а также непосредственно договор купли-продажи недвижимого имущества. Продавец получает деньги (на счет) лишь после того, как ипотека зарегистрирована и право собственности клиента на недвижимость тоже.
Не забывайте, что каждый банк выставляет свои требования на получение ипотечных программ для пенсионеров, поэтому лучше всего подать сразу несколько заявок в разные кредитные организации и дождаться ответов. Готовьтесь и к обременению — до погашения кредита продать квартиру или подарить ее кому-то будет нельзя.
К банкам, которые выдают ипотеку пенсионерам, можно отнести следующие:
- Сбербанк;
- ТрансКапиталБанк (у них низкий первоначальный взнос — от 5%);
- Ак Барс банк;
- СовКомБанк (именно они кредитуют пенсионеров до 85 лет);
- РосСельхозБанк (специализируется на кредитах для пенсионеров из сельской местности до 75 лет);
- Почта Банк (выдает кредиты под 7,5% годовых);
- Альфа-Банк (готов сотрудничать с пенсионерами до 70 лет).
Документы
Пакет обязательных документов для пенсионеров, которые желают оформить ипотеку:
- паспорт обратившегося гражданина;
- ИНН, СНИЛС клиента;
- заверенная нанимателем копия трудового договора,
- справка формы 2-НДФЛ (подтверждающая наличие и размеры доходов), а также справка, выданная ПФР (Пенсионный фонд России);
- если есть дополнительный источник дохода, то документальное подтверждение;
- документы на владение ценным имуществом, если таковое имеется, его можно рассматривать как часть дохода;
- если привлекаются созаемщики, то необходимы паспорта этих граждан и справки, подтверждающие их доход; то же касается и лиц, которые становятся поручителями – нужны их паспорта и справки о доходах;
- информация об имеющихся льготах. Это может быть сертификат на жилье бывшего военнослужащего либо возможность получения субсидии от государства;
- документы о страховании кредитуемых предметов собственности либо о личном страховании.
Это интересно
Как продать квартиру в ипотекеМы разобрали с опытным адвокатом, на какие нюансы стоит обратить внимание при продаже квартиры в ипотеке, и что нужно для того, чтобы заключить безопасную сделку
Программы
По словам Татьяны Шадриной, существуют несколько основных вариантов предоставления ипотеки пенсионерам.
По стандартной программе. При выборе этого варианта заявка на ипотеку подается на общих условиях. Заемщик получает средства на покупку жилого помещения любого типа под определенную процентную ставку. Приобретенная недвижимость остается в залоге у банка до полного погашения кредита. После выплаты ипотеки финансовое учреждение снимает обременение с жилья. Недвижимость переходит в собственность заемщика, который может производить с ней любые юридические действия: завещать, дарить или продавать. По условиям большей части программ, возраст заемщика на момент полного возврата долга должен составлять не больше 65 лет. Например, если клиенту 60 лет, он сможет получить ссуду на покупку жилья на максимальный срок 5 лет. В некоторых кредитующих организациях возрастные границы расширены. При выборе стандартной программы ипотечного кредитования нужно учитывать, что банк может потребовать дополнительные гарантии: наличие поручителей, большую сумму первичного взноса, оформление страхования жизни и здоровья заемщика.
Без первоначального взноса. Пенсионерам, которые не хотят или не имеют возможности сделать первоначальный взнос, можно оформить ипотеку под залог существующей жилой недвижимости. Квартира или дом, находящиеся в собственности заемщика, могут быть предложены банку в качестве обеспечения ссуды. В этом случае максимальная сумма кредита будет составлять 60-70 % от стоимости залогового жилья. В чем плюсы такого варианта: кредитующая организация получает в залог вторичное жилье; во многих банках такой вид кредита можно оформить на любые цели, в том числе на покупку автомобиля или ремонт, а не только на приобретение жилья; максимальный срок кредитования 10-15 лет; невысокая процентная ставка по сравнению с другими программами – 13-15 %. Залоговый объект недвижимости должен соответствовать следующим требованиям: документы, подтверждающие право собственности на квартиру, дом или земельный участок, должны быть полностью оформлены; в жилье не прописаны недееспособные или несовершеннолетние лица; удовлетворительное техническое состояние.
Если у вас нет средств на первоначальный взнос по ипотеке, вы также можете взять потребительский кредит на необходимую сумму. Условия кредитования для пенсионеров в этом случае следующие: срок кредита – до 5 лет; сумма займа – 3-5 млн рублей; чем больше сумма кредита, тем выше процент; держателям зарплатных карт и пенсионных счетов в банке-кредиторе предоставляются программы лояльности и возможность подачи заявки по двум документам; привлекать созаемщиков не требуется.
Условия для «молодых» пенсионеров. Если клиент банка выходит на пенсию в относительно молодом возрасте и имеет хороший уровень дохода, он может взять любой вид кредита, в том числе жилищный. Кроме этого, им доступны: программа государственной поддержки для молодых семей по ставке 6%; кредит с использованием маткапитала; военная ипотека.
Обратная ипотека. Некоторые банки предлагают пенсионерам взять ипотеку на особых условиях. Это беспроцентный заем, который имеет обратный принцип действия. Оформляется он таким образом: пенсионер предоставляет в качестве залога по кредиту собственную недвижимость, а банк при этом выплачивает установленную сумму денег заемщику. По условиям данной программы сам пенсионер не погашает кредит и не платит по нему проценты. То есть происходит обратная ситуация: банк платит деньги заемщику. После наступления смерти, недвижимость переходит в собственность кредитной организации. Такой вариант получения дополнительного ежемесячного дохода подходит одиноким пожилым людям, у которых нет родственников. Первоначальный взнос не требуется.
С привлечением созаемщиков. Если пенсионер оформляет ипотеку с привлечением созаемщиков, шанс на одобрение заявки банком и получение необходимой суммы повышается. Это связано с тем, что доходы дополнительного участника сделки также учитываются при оформлении кредита. Кроме того, созаемщик должен будет погашать кредит, если пенсионер не сможет оплачивать задолженность.
Источник https://sovcombank.ru/blog/ipoteka/pomenyatsya-rolyami-ipoteka-pri-kotoroi-bank—dolzhnik-a-ne-kreditor
Источник https://www.kp.ru/putevoditel/ipoteka/ipoteka-dlya-pensinerov/